تعريف:

بهسازي در لغت به مفهوم اصلاح و اعاده وضع چيزي و در صنعت ساختمان به مفهوم احياء يا افزودن قابليت بهربرداري ساختمان و افزايش طول عمر مفيد آن است .و يا بهسازي به مجموعه تعهدات و عملياتي گفته مي شود كه قابليت انجام وظيفه يا وظايفي را در ساختمان ايجاد مي كنند كه در وضع موجود قادر به انجام تمام و كمال آنها نيست

( عدم توانايي ساختمان براي انجام وظيفه و يا وظايفي ، ممكن است ناشي از ) :

1-از دست رفتن قابليتهاي مصالح ، تجهيزات و يا مجموع ساختمان در اثر مرور زمان ، خوردگي ، سانحه ، ويا هر عامل ديگري است.

2-حاصل از تغيير و تحول و سنگين تر شدن وظايف مورد استفاده از ساختمان باشد.

ضرورتهاي بهسازي

1- بهسازي ضرورتي است براي مقابله با اثر فرساينده زمان :

بطور بديهي ، هيچ چيز در جها ن ابدي نيست و عمر مفيدي دارد كه طي آن در اثر مرور زمان يا عللي ديگر فروپايگي پيدا كرده وبلاخره از حيز انتفاع خارج مي شود ساخته هاي دست بشر از جمله ساختمانها ، مصالح و فرآورده هاي ساختماني هم از اين قاعده كلي مسنثني نيستند .

عمر مفيد ساختمانها به عوامل متعدد از جمله كيفيت طرح ، كيفيت اجرا ، كه خود تابع كيفيت مصالح و كيفيت كاربرد آنها است ، كيفيت روياروئي و شرايط محيطي ، كيفيت بهربرداري و بلاخره نگهداري بستگي دارد. هر چند با طراحي خوب و متناسب با شرايط محيطي ، با اجراي خوب و بهربرداري و نگهداري صحيح مي توان عمر مفيد ساختمان را طولاني تر كرد ولي در نهايت از عوارض پيري و فرسودگي گريزي نيست .

به عبارت ديگر نمي توان چيزي ساخت كه فروپايگي نكند . ولي مي توان با رعايت نكات فني ، آهنگ و دامنه فروپايگي را كاهش داد.

با گذشت زمان بتدريج ويژگيهاي ساختمان تقليل يافته و حاشيه ايمني آن باريكتر مي شود و وقتي اين ويژگيها به سطح وظيفه رسيد و از آن تنزل كرد عمر مفيد ساختمان به پايان مي رسد و ساختمان از حيز انتقال مي افتد.

لذا براي به تعويق انداختن از حيز انتفاع افتادن ساختمان و طولاني تر كردن عمر مفيد آن ، متوسل به بهسازيهاي ادواري مي شويم كه از لحاظ مقابله با اثر فرساينده زمان يك ضرورت است.

2-بهسازي ضرورتي است براي مقابله با اثرات تخريبي سوانح و حوادث:

احتمال تقليل قابليتهاي ساختمان در اثر سوانح را نيز بايد در نظر داشت چون در اثر بروز زلزله ، سيل ، آتش سوزي و يا مشابهات آنها گاه اتفاق مي افتد كه ساختماني كيفيتهاي مطلوب خود را از دست بدهد.و حاشيه ايمني آن باريك شود و ممكن است ساختمان بطور كامل غير قابل بهربرداري گرددلذا با اقدام به بهسازي نه تنها با كاهش تدريجي حاشيه ايمني در اثر گذشت زمان مي توان مقابله كرد بلكه مي توان آسيبهاي نشأت گرفته از حوادث و سوانح را نيز جبران كرد و قابليت بهربرداري ساختمان را به آن باز گرداند.

3-بهسازي ضرورتي است براي حفظ محيط زيست :

بهسازي از اين منظر نيز يك ضرورت است زيرا ريختن نخاله حاصل از تخريب هر ساختمان و برداشتن مصالح از منابع محدود كرده خاكي ما براي ساختن ساختماني بجاي آنچه كه تخريب كرده ايم به محيط زيست آسيب مي رساند وبا اقدام به بهسازي مي توان ساختمانهاي تخريبي و در نتيجه حجم نخاله حاصل از تخريب و حجم مصالح لازم براي بازسازي و نوسازي را كاهش داد و به اين ترتيب به حفظ محيط زيست كمك كرد.

4-بهسازي و ضرورت زمان :

از آنجائيكه روز به روز به حجم وعمر ساختمانها كه از ديدگاه اقتصادي و سياسي بسيار با ارزش مي باشند و بخش عمده اي از ثروت ملي كشورها را تشكيل مي دهند، افزوده مي شوند، ولي امكانات لازم براي جايگزيني آنها به همان نسبت افزايش نمي يابند با توجه به اين واقعيت و از طرفي سير نزولي آهنگ رشد جمعيت و ميل كردن آن به سمت صفر در كشور هاي توسعه يافته ، آغاز قرن بيست ويكم ، با كاهش ساخت و ساز و افزايش بهسازي آنچه فعلاً موجود است همراه خواهد بود. و كوشش فن سالاران براي حفظ آنچه تاكنون ساخته شده اختصاص خواهد يافت اين دگرگوني را مي توان در كشورهاي توسعه يافته صنعتي مشاهده نمود.


چگونه ميتوان بهسازي را به تعويق انداخت و يا نياز به آن را تقليل داد

براي اينكه به بهسازي مبادرت شودابتدا بايد از وضع ساختمان و نياز آن به بهسازي آگاه شد. اطلاع يافتن از وضع ساختمان نبايد به شانس و تصادف واگذار شودبلكه بايد به دنبال كسب اطلاع بود. معمولا آگاهي از وضع ساختمان از طريق بازرسيهاي ادواري صورت مي گيردوطي اين باز سازيها با توجه به اين نكته كه هميشه پيشگيري مؤثرتر از درمان است براي جلوگيري از بروز خرابي و يا لااقل براي به تعويق انداختن آن و تقليل نياز ، به بهسازي به اقداماتي پيشگيرانه نيز متوسل مي شوند. مجموعه عملياتي كه به منظور پي گيري از بروز نارسائيها ودرصورت بروز نارسائي ، اطلاع يافتن به موقع از آن صورت مي گيرندنگهداري گفته مي شود.

لازم به يادآوري است كه پيشگيري مورد نظر در امر نگهداري پيشگيري به مفهوم اخص كلمه و فقط شامل اقداماتي است كه در دوره بهربرداري به عمل آورده مي شوند . پيشگيري به معني عام

متضمن تمام تمهيداتي است كه در مراحل طرح ، تدارك مصالح و تجهيزات ، اجرا ، نظارت بر اجرا بهربرداري و نگهداري ، به منظور كاهش آسيب پذيري ساختمان صورت مي گيرند.

بهسازي و جنبه هاي مختلف آن

بهسازي طيف وسيع از اقدامات را شامل مي شود كه به منظور دستيابي به نقطه نظرهايي مختلف فني ، اقتصادي ، اجتماعي ، فرهنگي و زيبايي شناسي و حتي سياسي صورت گيرد.

براي روشن شدن موضوع برخي از موارد مهمي كه با بهسازي آنها مي توان قابليتهاي بهربرداري ساختمان و يا طول عمر آنها را افزايش داد عبارتند از :

1- نماي ساختمان به منظور تلطيف منظر آن .

2- تغيير گردش كار در داخل ساختمان به منظور پاسخگوئي به نيازهاي جديد و هماهنگ كردن عملكرد آن با شرايط اجتماعي با تكنولوژي روز

3- عايق بندي صوتي ساختمان به منظور كاهش آلودگي صوتي و برطرف كردن شرايط زيست در داخل آن

4- بهسازي ديوارهاي ساختمان با مصالح مناسب به منظور جلوگيري از تبادل حرارتي زياد با بيرون كه به اين ترتيب در انرژي مصرفي براي گرمايش يا سرمايش فضاها صرفه جوئي قابل ملاحظه اي صورت مي گيرد.

5- بهسازي سازه ساختمانها به منظور رفع نقائص فني و افزايش حاشيه ايمني.

6- بهسازي اجزاي غيره سازه اي داخل ساختمان شامل معماري و تاسيسات.
و در موارد خاص

1-بهسازي ساختمانهايي كه جنبه ملي و نمادين دارند مثلاً منزل يك رهبر سياسي، يك دانشمند، يك هنرمند و غيره .

2-بهسازي و محافظت ساختمانهايي كه به عنوان ميراث فرهنگي از گذشتگان باقيمانده است.

گستره بهسازي

گستره بهسازي و حجم و دامنه عمليات ، يعني ميزان دخالت ودر وضع موجود ساختمان ، بسته به نوع و ميزان نارسائي ، كه بهسازي به منظور جبران آن صورت مي گيرد متغير است و ممكن است از ساده ترين و كمترين دخالت ، به سمت پيچيده ترين و بيشترين دخالت به شرح زير رده بندي شود.

ترميم Make Up :

به منظور رفع نارسائي هاي كوچك غير سازه اي كه به طور عمده به ظاهر كار مربوط مي شود و به تأمين پايائي ساختمان كمك مي كند .

تعمير Repair :

به منظور رفع نارسائي سازه اي و بازگرداندن قطعه به وضع قبل از بروز نارسائي انجام مي شود .

بازسازي :

به منظور تخريب و ساختن مجدد قسمتهاي آسيب ديده با همان مشخصات سابق ولي با حذف نقاط ضعف مي باشد.

جايگزيني :

به منظور جدا كردن و برداشتن قطعه آسيب ديده و قرار دادن قطعه اي سالم و مشابه به جاي آن است .

توجه : بازسازي و جايگزيني را نبايد با نو سازي كه منظور از آن ساخت ساختماني ديگر با مشخصاتي ديگر به جاي ساختمان موجود است كه فروپايگي پيدا كرده و عمر مفيد آن به پايان رسيده است ، يكي تلقي نمود

توضيح:

عمر مفيد به مدت به مدت زماني گفته مي شود كه در آن مدت ساختمان حداقل ويژگيهاي لازم براي بهربرداري را دارا مي باشد.
بهسازي و ماهيت هاي آن

با توجه به نياز هاي متعدد بهسازي ها را از نظر ماهيت به اقلام ذيل دسته بندي مي كنيم و با توجه به انتظاراتي كه از عمليات بهسازي داريم مطالعات لازم و همه جانبه مربوطه را قبل از اجرا انجام مي دهيم .

1-اعاده وضع يا كيفيت :

بهسازي روي اقلام سازه اي ساختمان و به منظور برگرداندن آنها به حالت اوليه قبل از پديدار شدن عدم توانايي اجزاء سازه اي

2-ارتقاي وضع يا كيفيت :

بهسازي روي اقلام سازه اي به منظور آماده كردن آنها براي انجام وظيفه اي سنگين تر

3-تعمير و رنگ يا نو كاري :

بهسازي شامل اقلام معماري و تاسيساتي ساختمان و به طور كلي اقلامي به جز اقلام سازه اي . بيشتر جنبه جلا دادن و بهبود بخشيدن به وضع ظاهري بنا دارد و خود مي تواند جزئي يا كلي باشد.

4-تغيير كاربري :

بهسازي شامل گردش كار داخلي بنا به منظور تطبيق بنا با شرايط اجتماعي و يا تكنولوژيكي جديد يا نيازهاي جديد

5- تعمير اساسي :

بهسازي شامل تعمير و تعويض قسمتهاي فرسوده اقلام معماري و تاسيساتي بدون تغيير دادن عملكرد ساختمان.

6-تغيير عملكرد:

بهسازي شامل تغير و تحول بنيادي در عملكرد ساختمان و اقلام معماري و تاسيساتي است و اغلب بهسازي سازه اي را نيز ايجاب مي كند.
ضرورت احتراز از بهسازي

با توجه به توضيحاتي كه داده شد ، بهسازي ضرورتي اجتناب ناپذير است اما از سوئي ديگر بهسازي كاري است ماهيتاً زدو خردي و از ابتداي امر نمي توان همه چيز را همانند طرح نو سازي ، در طرح منظور نمود بلكه بايد كليات طرح تدوين و بتدريج كه عمليات پيش مي روند جزئيات طرح تدوين و اجرا شوند اين امر حضور طراح را در تمام مراحل اجرا ، براي بررسي آنچه قبل از شروع به اجرا ، برسي آن ميسر نبوده و همچنين براي جلوگيري از انحراف از موازيني كه مورد نظر طراح بوده است ، ايجاب مي نمايد . به اين ترتيب ، بهسازي مستلزم رفت و برگشتهاي متناوب از كارگاه به دفتر مهندسي و از دفتر به كارگاه است كه سبب افزايش هزينه و زمان اجراي طرح مي شوندوبه سختي مي توان پيشاپيش مقدار دقيق هزينه وزمان را ارزيابي نمود به عبارتي بهسازي كاري است زمان بر ، پرهزينه ودست وپا گير در مقايسه با نوسازي ، لذا بايد كوشش نمود تا آنجا كه مسير است نياز به بهسازي را كم كرد.

با رعايت نكات ذيل احتمال بروز نارسائي و در نتيجه نياز به بهسازي در ساختمان را مي توان به حداقل رساند ولي از بين نخواهد رفت .

1-ضوابط طراحي ، متناسب با شرايط محيط و عملكرد مورد نظر ساختمان انتخاب شوند.

2-مصالح مصرفي داراي كيفيات مطلوب و استاندارد باشند.

3-اجرا و نظارت بر اجراء خوب سازمان داده شوند.

4-بهربرداري اصولي باشد.

5-نگهداري طبق برنامه و مستمر باشد.

براي محدود نگه داشتن گستره ودامنه بهسازي و حصول بهترين نتيجه لازم است ، اگر علي رغم تمام تمهيدات نياز به بهسازي پيدا شد مسئله پشت گوش انداختن نشود ودر اسرع وقت به بهسازي مبادرت گردد. به عبارتي هرچند كه بهسازي پرهزينه است ولي وقتي راه حل ديگري نيست ، براي جلوگيري از افزايش تصاعدي و باز هم بيشتر شدن هزينه ها ، نبايد در انجام بهسازي تاخير نمود.
عوامل بوجود آورنده نارسائي و ضعف در ساختمانها كه منجر به ضرورت بهسازي مي گردد

از لحظه اي كه نياز به احداث بنائي به وجود آيد ، تا موقعي كه ساخته مي شودومورد بهربرداري قرار گيرد و بلاخره عمر مفيد آن به سر آيد و جاي خود را به بناي ديگر بدهد، مراحل ذيل را طي مي كند .

1- تهيه طرح مطالعاتي شامل فهرست نيازها ، فضاهاي مورد نظر ، ابعاد و مشخصه هاي فضاها و ساير مشخصه هاي ضروري و لازم

2- تهيه طرح اوليه بر ميناي مطالعات اوليه و اصلاحات لازم روي آن

3- تهيه طرح اجرائي بر اساس طرح اوليه

4- اجراي طرح مطابق طرح اجرائي

5- نظارت بر اجراي طرح

6- راه انداري و آغاز بهربرداري آزمايشي ، كنترل و خبر گيري از كليه اجزاء متشكله طرح به

منظور يافتن نقائص احتمالي ، رفع نقص آنها در صورت وجود و تحويل به بهربرداري كنندگان .

بهربرداري.

7- نگهداري شامل كنترل ، حفاظت و پيشگيري از بروز نارسائي

8- بهسازي در صورت بروز نارسائي

9- متوقف كردن بهرداري در صورتيكه بنا ديگر پاسخگوي نيازها نباشد و هزينه هاي بهسازي براي انجام وظيفه طولاني تر توجيه فني ، منطقي و اقتصادي نداشته باشد.

در هر يك از مراحل فوق ، خطاهاي انساني يا غير انساني باعث كاهش يا حتي از بين رفتن قابليتهاي مصالح ، تجهيزات يا مجموعه ساختمان مي شود كه بهسازي بخشها يا تمام ساختمان را ايجاب مي نمايد.

خطاها و عللي كه به پديدار شدن ضعف و نارسائي در ساختمانها مي انجامند عبارتند از

الف : خطاهاي طراحي:

1- دقت نا كافي در مطالعات اوليه و ناديده گرفتن واقعيتها در اين مرحله ناشي از بي تجربگي يا سهل انگاري

2- عدم توجه كافي به معيارهاي مورد نياز طرح

3- خطا در آناليز طرح ومحاسبات مربوطه

4- خطا در تهيه نقشه ها

5- خطا در تهيه مشخصات فني و اجرائي

6-ارزيابي نادرست اثر تغييرات دما، عوامل جوي و غيره

ب: خطاهاي اجرايي و نظارت بر اجرا

1-انتخاب نا مناسب مصالح

2-انتخاب نامناسب تجهيزات

3-انتخاب نا مناسب نيروي انساني براي تهيه مصالح و تجهيزات

4-انتخاب نا مناسب نيروي نظارتي

5-انتخاب نا مناسب نيروهاي اجرائي از نظر تخصص

6-انتخاب نامناسب روش اجرا و اجراي كار بدون برنامه

7-عدم توجه به كنترل كيفيت

8-اظهار نظر هاي غير كارشناسي در حين اجراي كار و الزام به اجراي آنها

9-صرفه جوئي در هزينه ها را تهيه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهاي ارزان ناشي از بكارگيري نيروهاي غير حرفه اي انگاشتن

ج: اثر عامل زمان و عوامل محيطي شامل پير شدن مصالح و تغيير و تحول مشخصه هاي آنها در طول زمان

د:خطاهاي اتفاقي و عاملهاي استثنائي مانند سيل ، زلزله، لغزش زمين و غيره

ه:خطاهاي مربوط به تغيير و تحول شرايط محيط نسبت به دوره طرح و اجراي آن مانند بالا آمدن سطح آبهاي زير زميني به دليل احداث سد در منطقه

و : خطاهاي بهربرداري و نگهداري

1-بهربرداري غلط و رعايت نكردن ضوابط مربوطه به بهربرداري

2-عدم استفاده از نيروهاي متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداري

3-توجيه نبودن نيروهاي بهربرداري كننده

4-تغيير نوع بهربرداري بدون بررسي امكان وعواقب آن به عنوان مثال استفاده از يك ساختمان مسكوني براي انبار يا افزايش تعداد طبقات ساختمان يا استفاده از يك ساختمان مسكوني براي ساختمان اداري و يا بيمارستان و غيره

5-بارگذاري خارج از عرف ساختمان و افزايش بار بهربرداري بدون تغييرات لازم

6-عدم نگهداري و بازرسي به موقع ساختمان و تاسيسات براي كشف و رفع نارسائي هاي كوچك كه منجر به بزرگ شدن دامنه نارسا مي شود.

7-پشت گوش انداختن و دير دست بكار شدن براي بهسازي پس از احساس نياز به بهسازي

8-عدم وجود اعتبار در موقع نياز
اصول و مراحل تهيه و اجراي طرح بهسازي

بهسازي به هر صورت كه لزوم پيدا كند براي اينكه با توفيق قرين باشد بايد طبق اصول و طي مراحلي انجام پذيرد

مراحل تهيه و اجراي طرح بهسازي در جدول پيوست خلاصه شده اند .

تهيه و اجراي طرحهاي بهسازي هر چند بطور عمده از اصول تهيه واجراي طرحهاي نو سازي تبعيت مي كنند ولي ضوابط و قيودي ديگر نيز وجود دارند كه ويژه امر بهسازي مي باشند ودر نو سازي مطرح نمي شوند. در واقع تهيه و اجراي طرحهاي نوسازي عملياتي كوتاه مدت مي باشند كه نقطه شروع و ختم آنها براي طراح ومجري شناخته شده اند و تامين ايمني ، وعملكرد مطلوب اين طرها با رعايت مباني نظري مقررات آئين نامه اي و اصول اجرائي قابل وصول مي باشند .

بر عكس تهيه و اجراي طرحهاي بهسازي ماهيتاً بلند مدت مي باشند زيرا هر طرح بهسازي در لحظه شروع ، وارث يك دوره عملكرد قبلي نسبتاً طولاني است و اثر اين دوره بر روي مصالح فرآورده ها ، قطعات سازه اي و كل سازه بدقت ارزيابي و در تهيه و اجراي طرح بهسازي در نظر گرفته شود.

ارزيابي وملحوظ داشتن پديده هاي تابع زمان در طرحهاي بهسازي ، ايجاب مي كند كه طراح ومجري طرحهاي بهسازي به عنوان يك كارشناس ، با پديده هاي تابع زمان ، نظر خستگي ، خوردگي ، تكيدگي ، وارفتگي آشنايي بسيار عميق تري از آنچه طراح ومجري طرحهاي نو سازي دارد داشته باشد تا بتواند وضع موجود ساختمان و سازه آن ، علل بروز نارسائيهاي موجود در آن ، گستره اين نارسائيها وتوان باقيمانده سازه آن را مشخص و قابليت عملكردي ساختمان در وضع موجود وپس از بهسازي را ارزيابي ، يا به اصطلاح ساختمان را تقويم نمايد.

علاوه بر شناختهاي فوق ، كارشناس مسئول تهيه و اجراي طرحهاي بهسازي بايد در جريان آخرين يافته هاي علمي و فني و روشهاي اجرائي قرار داشته و بتواند آنها را افراتر از حد آئين نامه ها به كار گرفته ، تصميمات قاطع و با اهميتي اتخاذ كرده و به اجرا در آورد.

فلوچارت بهسازي

Pass: www.civilbook.ir